Restnutzungsdauer eines Gebäudes: Einfacher Nachweis für kürzere Abschreibung
BFH erleichtert Nachweisvoraussetzungen für verkürzte Abschreibung
Wenn ein Gebäude dazu genutzt wird, Einnahmen zu erzielen, können die Kosten für den Kauf oder Bau über die Nutzungsdauer abgeschrieben werden. Dies bedeutet, dass man diese Kosten nach und nach als Werbungskosten oder Betriebsausgaben von der Steuer absetzen kann. Dafür gibt es festgelegte Prozentsätze. Man kann aber auch nachweisen, dass die Nutzungsdauer kürzer ist und entsprechend schneller abschreiben. Wie man das genau nachweist, sorgt oft für Streit zwischen Steuerzahlern, Finanzbehörden und Gerichten. Der Bundesfinanzhof (BFH) hat am 23. Januar 2024 (Urteil IX R 14/23) dazu entschieden.
Standardisierte Abschreibung nach festen Prozentsätzen**
Eine Steuerpflichtige erzielte aus einem privaten Grundstück Einnahmen aus Vermietung. Sie ging davon aus, dass die Nutzungsdauer noch 6 Jahre beträgt und schrieb das Gebäude entsprechend ab. Das Finanzamt erlaubte jedoch nur eine Abschreibung von 2 Prozent pro Jahr. Normalerweise beträgt die lineare Abschreibung bei privaten Gebäuden je nach Baujahr zwischen 2 und 3 Prozent der Kosten. Wenn die tatsächliche Nutzungsdauer jedoch kürzer ist, kann man diese auch als Abschreibung ansetzen.
Das Finanzgericht holte ein Gutachten eines Sachverständigen ein, der eine Nutzungsdauer von 19 Jahren ermittelte. Das Finanzamt legte Einspruch ein, da es das Gutachten nicht als Beweis für eine kürzere Nutzungsdauer akzeptierte.
Nachweis der kürzeren Restnutzungsdauer**
Laut Finanzverwaltung ist eine kürzere Nutzungsdauer nur dann möglich, wenn das Gebäude vor Ende des Abschreibungszeitraums aufgrund technischer oder wirtschaftlicher Gründe abgenutzt ist. Der Steuerpflichtige muss dies beweisen. Dies kann nur durch ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten oder nach DIN-Norm anerkannten Sachverständigen geschehen. Das Gutachten muss technische Abnutzung, wirtschaftliche Wertminderung und rechtliche Gegebenheiten berücksichtigen. Eine reine Verkehrswertermittlung reicht nicht aus.
Gutachten: BFH widerspricht der Finanzverwaltung**
Der BFH hat entschieden, dass die Finanzverwaltung nicht vorschreiben kann, wie das Gutachten genau aussehen muss. Ein Gutachten, das die Restnutzungsdauer wirtschaftlich bestimmt, kann als Nachweis ausreichen. Auch die Immobilienwertermittlungsverordnung kann dabei genutzt werden. Das Gutachten muss jedoch technische Abnutzung, wirtschaftliche Wertminderung und rechtliche Einschränkungen berücksichtigen, ohne dass alle Punkte ausführlich behandelt werden müssen. Ein allgemeiner Verweis auf eine modellhafte Nutzungsdauer reicht nicht aus.
Die zusätzlichen Anforderungen der Finanzverwaltung aus ihrem Schreiben vom 22. Februar 2023 sind laut BFH nicht gesetzlich vorgeschrieben.